Če želite zgraditi novo stavbo, potrebujete kos zemlje. Velikost, lokacija in ne nazadnje kupnina so odločilni kriteriji bodočega lastnika pri izbiri nepremičnine. Toda ali se res lahko varno zanesete nanj? Kaj pa globlje plasti zemlje? Kakšno pomembno vlogo imajo? Poročilo o tleh mora zagotoviti zadostno varnost načrtovanja s svojimi informacijami.
Kaj je poročilo o tleh?
Poročilo o podtalju je poročilo, ki zagotavlja informacije o naravi tal glede na njihovo primernost za gradbišče. Vsebuje rezultate raziskovanja in pregleda gradbišča. Vključuje tudi strokovno oceno teh rezultatov s strani izvedenca in iz tega izhajajoče posledice za načrtovanje objekta. Med drugim vsebuje naslednje podatke:
- nosilnost tal
- Informacije o podzemni vodi
- Opis geologije
- možne ekološke obremenitve
- Prepustnost in odpornost tal proti zmrzali
- Vrsta tal in razred tal
- Specifikacije za tesnjenje stavbe
Poročilo o tleh zagotavlja informacije o geoloških značilnostih gradbišča pravočasno pred začetkom gradnje in tako graditelju daje varnost pri načrtovanju.
Težave, ki jih lahko povzroči podtalnica
Podtalnica v globljih plasteh zemlje lahko povzroči težave z zgrajenim objektom. Zato je pomembno raziskati njegovo obnašanje pred začetkom gradnje. Največjo težavo predstavlja tako imenovana tlačna voda, ki pritiska na tesnila objekta. To še posebej velja, če pronicajoča voda ne more dobro odteči ali pa je podzemna voda na splošno visoka. Če je to znano pred začetkom gradnje, se lahko sprejmejo ustrezni ukrepi. Klet na primer potrebuje drenažo, da se stene ne navlažijo. A tudi hiše brez kleti niso varne pred vodo v tleh in zahtevajo tudi ustrezne ukrepe.
Odkrivanje strupenih kontaminiranih mest
Če je bilo bodoče gradbišče že uporabljeno kot komercialni prostor, je treba tla temeljito pregledati glede onesnaženih mest. Lahko se zgodi, da so v zemlji še vedno strupene snovi. Lastnik nepremičnine je odgovoren za odstranitev kontaminacije. Če se kot bodoči graditelj želite izogniti visokim stroškom odlaganja, je najbolje, da si pred nakupom zagotovite jasnost. Poročilo o tleh lahko zagotovi gotovost. Vendar ta pregled ni obvezen kot del pregleda tal za poročilo o tleh. Zahteva se samo za nepremičnine, kjer obstaja sum, da so območja onesnažena. To velja, če so podjetja na teh lastnostih delala z okolju škodljivimi snovmi. Če želite biti varni, naročite to dodatno storitev. Še posebej, če nameravate zasaditi vrt na velikem zemljišču, mora biti zemlja čista, da ne ogroža zdravja ljudi.
Duds, stara težava
Številne letalske bombe iz druge svetovne vojne ležijo v zemlji neopažene. Tudi desetletja pozneje mnogi od njih še vedno predstavljajo nevarnost. Posebej prizadete so nepremičnine v mestih. V nekaterih občinah obstaja celo obveznost preiskave, če se nepremičnina nahaja na določenih sumljivih območjih. Stroške pregleda običajno krije lastnik nepremičnine. Na nekaterih območjih je treba upoštevati te stroške in časovne zamude do deaktivacije neeksplodirane bombe. Zato je smiselno to možnost pravočasno upoštevati.
Ali je raziskava tal obvezna?
Vsaka struktura ima pomembno težo, ki leži na tleh pod njo in jo je treba zanesljivo podpreti. Za to morate vedeti, ali je izbrano podtalje dovolj stabilno za načrtovani gradbeni projekt. V nasprotnem primeru obstaja nevarnost poškodb novogradnje in morda tudi sosednjih stavb. Geotehnično poročilo, uradno ime za poročilo o podzemlju, je torej pomembna osnova za načrtovanje in izvedbo gradbenih projektov. Služi predvsem kot osnova za izračun statike in trdnosti temeljev. Zato gradbeni predpisi v Nemčiji od leta 2008 zahtevajo poročilo o podzemlju za vse nezazidane nepremičnine, kjer je gradbeni projekt v teku. Ta obveznost ne velja za nepremičnine, ki so že bile razvite.
Opomba:
Ne zadošča sklepati na podlagi testov tal na sosednji posesti. Tudi na majhnih razdaljah so možna resna odstopanja, zato je za vsako posest potreben poseben preizkus tal.
Vsa tveganja, ki izhajajo iz gradbišča, nosi graditelj, torej lastnik nepremičnine. Vsak graditelj bi se moral s tem pravočasno ukvarjati in jasno urediti izvedbo in prevzemanje stroškov. Zato je priporočljivo, da prodajalec opravi poročilo o zemljišču, da se prepričate, ali je zemljišče zazidljivo, preden ga kupite. Kot prodajalec je priporočljivo imeti izdelano tudi poročilo o gradnji, saj ga lahko enostavno vključimo v pogajanja o ceni.
Kakšne so prednosti poročila o tleh?
Če preizkus tal razkrije problematično gradbišče, gradbenega projekta ni nujno opustiti. Iz ugotovljenih težav je mogoče izpeljati gradbene ukrepe, ki bodo novogradnji zagotovili dolgoročno varno podlago. Če so rezultati preiskav znani pred načrtovanjem, se to lahko pravočasno uskladi. Vsak zahtevani ukrep poveča skupne stroške gradnje. Odvisno od obsega so ti stroški lahko tako visoki, da gradnja zaradi finančnih razlogov ni več možna ali se ne splača.
Če je zgradba zgrajena brez poznavanja narave tal in brez potrebnih zaščitnih ukrepov, lahko to povzroči visoke naknadne stroške. Vlažne stene na primer vodijo v nastanek plesni, katere odstranjevanje je zahtevno in drago, da o zdravstvenih posledicah niti ne govorimo. Posledica so lahko tudi povešanje ali razpoke. Poročilo o podzemlju je koristen instrument, da se preprosto izognemo tem poznejšim napakam in neizračunljivim nadaljnjim stroškom za njihovo odpravo.
Kdaj razmisliti o poročilu o tleh?
Če kupite "staro" hišo, potrebujetebrezporočilo o podzemlju. Zabodočega graditelja hiše je potrebno poročilo o tleh, da se lahko načrtovanje gradbenega projekta in stroški ustrezno načrtujejo. Zato naj bi nastal ob nakupu nepremičnine, najkasneje pa ob načrtovanju gradnje. Če pred nakupom ugotovite stanje tal, ste lahko prepričani, da ne boste zapravili denarja za neuporabno zemljišče. Potrebni varnostni ukrepi se lahko tudi izkažejo za tako drage, da je iskanje alternativne nepremičnine bolj smiselno.
Dogovor o izdelavi elaborata mora biti vključen v gradbeno-kupoprodajno pogodbo, še posebej pri objektih s fiksno ceno. Arhitekti so dolžni lastnike zgradb obvestiti o potrebi po poročilu o tleh.
Kdo piše poročilo o tleh?
Izvedenec geotehnike je strokovno usposobljen za pripravo elaborata podzemlja, ki navaja nabavo podzemlja. Imeti mora pooblastilo za izdelavo poročila po DIN 4020 in DIN 1054. Strokovnjaka lahko poiščete na rumenih straneh ali internetu. Pri iskanju cenilca v bližini vam lahko pomagajo tudi različna združenja gradbenikov in obrtna zbornica.
Nasvet:
Prosite svojega arhitekta za priporočilo. Redno se ukvarja z raziskavami tal in vas zagotovo lahko usmeri na strokovnjake, s katerimi ima dobre izkušnje.
Kako se pripravi poročilo o tleh?
Za pripravo poročila o tleh je treba najprej analizirati stanje podtalja z različnimi tehničnimi metodami. Za to so potrebni ustrezni vzorci tal. Te odstranimo s primernega mesta z vrtalnim svedrom. Vrtanje se praviloma izvaja na bodočih vogalih načrtovanega objekta. Luknja sega približno tri metre globlje od predvidenega temelja hiše. Različne plasti tal v vzorcu omogočajo vpogled v nosilnost in vodne razmere podtalja.
Nasvet:
Pred vrtanjem je treba določiti tloris stavbe in natančno lokacijo, da se lahko preizkus tal izvede na “pravem” mestu.
Koliko stane poročilo o tleh?
Stroški za poročilo o podzemlju so odvisni od velikosti načrtovane zgradbe in obsega naročene preiskave. Za enodružinsko hišo povprečne velikosti do okoli 200 kvadratnih metrov je cena osnovnega elaborata od 500 do 1000 evrov. Obstajajo tudi regionalne razlike v ceni poročila o tleh.
Če strokovnjak za tla nudi dodatne storitve, se cena poveča na 2.000 do 2.500 evrov. Dodatne storitve vključujejo na primer ugotavljanje vodoprepustnosti ali gradbeno kemično analizo vode. Vendar so dodatni stroški za poročilo o tleh morda dobro porabljeni. Stroški odprave napak zaradi slabe podlage so lahko bistveno višji.
