Ali in v kolikšni meri je terasa del bivalnega prostora, igra v mnogih pogledih ključno vlogo. Za najemnike je še posebej pomembno, da poznajo osnove izračuna in da jih lahko po potrebi tudi preverijo.
Pravna podlaga
Terase se v najemnih pogodbah od leta 2004 na splošno smejo sorazmerno šteti kot življenjski prostor. Osnovno načelo za orientacijo je 25 odstotkov. To povprečje je določeno v Uredbi o bivalnem prostoru – na kratko WoFIV. Uredba velja za posebej prijazno do najemnikov.
Vendar lahko kot osnovo za izračun uporabimo tudi DIN 277 (v katerem se terase štejejo za 100-odstotno bivalno površino) in zdaj že zastarele zahteve DIN 283 (tu terasa sploh ne šteje v bivalni prostor)..
Opomba:
Za najemne pogodbe, sklenjene pred letom 2004 - pod pogojem, da od takrat ni prišlo do gradbenih sprememb - velja II.odlok o obračunu (II. BV), po katerem terasa šteje do 50 odstotkov bivalne površine.
Pregled
V naslednjem pregledu smo za vas zbrali vse pomembne informacije o tem, v kolikšni meri je terasa del bivalnega prostora:
- Predpisi o bivalnem prostoru (od 2004): 25 do 50%
- II. Regulacija obračuna (do 2003, stare najemne pogodbe): 50%
- DIN 277: 100 %
- DIN 283 (zdaj zastarelo): 0%
Osnovni izračun
Po WoFIV je izračun bivalne površine deset kvadratnih metrov velike terase s povprečno 25 odstotki naslednji:
10 kvadratnih metrov: 4=2,5 kvadratnih metrov
Terasa se torejšteje kot 2,5 kvadratnega metra bivalne površine.
Vendar je to le v primeru, če zunanja površina ustreza ustreznim osnovam. To so:
- Gradbene zahteve zadostne
- neposredno povezan z dnevno sobo
- zagotovljeno s trdno osnovo
- varno za uporabo
- primeren za postavitev miz in stolov
Možno je povečanje kredita, prav tako znižan odstotek bivalne površine. Vsekakor se splača pogledati najemno pogodbo, da bi dobili pošteno ceno. To še posebej velja, kadar je uporaba omejena ali je sploh ni. Predvsem pri večjih terasah in povečanem odstotku izračun neposredno in pomembno vpliva na najemnino in dodatne stroške. Po potrebi je treba najemnino znižati.
Nasvet:
Preden vložite ustrezen zahtevek najemodajalcu, je vedno priporočljiv neposreden nasvet Združenja za zaščito najemnikov ali odvetnika, ki je specializiran za najemno pravo.
Povečan kredit
Takrat je možen povečan izračun terase kot bivalnega prostora,če so izpolnjene posebne zahteve. To so lahko na primer naslednje točke:
- poseben pogled na iskani lokaciji
- posebno visoka kakovost opreme
- stranske meje
- Ostrešje
- nadaljnji posodobitveni ukrepi
Če je terasa primerna za daljšo uporabo, je bila pravkar zgrajena ali ponuja druge ugodnosti, jo lahkoštejemo kot bivalni prostor do 50 odstotkov.
V zgornjem primeru z deset kvadratnih metrov veliko teraso je izračun videti takole:
10 kvadratnih metrov: 2=5 kvadratnih metrov
V tem primeru terasa štejes petimi kvadratnimi metri bivalne površine.
Zmanjšan kredit
Tako kot povišanje je možno tudi znižanje kredita,če se terasa lahko uporablja le v omejenem obsegu. Možni dejavniki za znižanje kredita so:
- Starost
- strukturne napake
- pomanjkanje opreme
- Škoda
- slaba lokacija
Izračun mora biti potempod 25 odstotki in v našem primeru izračuna torej lahko znaša največ 2,4 kvadratnega metra s tlorisno površino deset kvadratnih metrov.
Opomba:
Če terasa sploh ni primerna za uporabo, ker je na primer dokazano, da se s tem izpostavljate nevarnosti ali pa je površina neasf altirana, se morda sploh ne šteje v bivalni prostor. V tem primeru površina v pravnem smislu ne šteje za teraso in torej ne za bivalni prostor.
Pogosta vprašanja
Ali strešne terase štejejo za bivalni prostor?
Pravnih razlik med terasami in strešnimi terasami ni. Pri zelo velikih sistemih mora biti najemna pogodba zato zelo pozorna na odstotek in stanje terase.
Kdaj je dovoljeno zvišanje stroškov za terase?
Teraso lahko v večjem procentu štejemo med bivalne prostore, če ustrezno izboljšamo opremo in s tem rabo. To lahko vključuje na primer obnovo tal, namestitev stranskih sten ali ograj in strehe. Povišanje vrednosti se lahko nato zakonito odraža v ceni in povzroči zvišanje najemnine.
Kako vem, da je terasa uporabna?
Terasa mora biti primerna za varno hojo in sedenje. Če te možnosti niso na voljo, ker tla niso dovolj zavarovana ali obstajajo konstrukcijske napake, se lahko najemnina zniža za količino terase, ki se šteje za bivalni prostor. Odvisno od velikosti je to lahko resna razlika. Torej je vredno izračunati.
