Če želite uresničiti svoje sanje o lastnem domu, boste pri iskanju primerne nepremičnine naleteli na nejasne izraze. Tukaj si preberite, kaj sploh je surova zazidljiva zemljišča in zakaj lahko z nakupom prihranite denar.
Definicija nedokončanega stavbnega zemljišča
Za razliko od zemljišč, pripravljenih za gradnjo, zakonodajalec pojmuje surova stavbna zemljišča kot nepozidana območja, ki jih je občina že uradno določila za kakršno koli pozidavo, vendar še niso pozidana. Slednje pomeni, da je potrebna infrastruktura kot so priključki na javno vodovodno omrežje, kanalizacijo in elektriko oz. Napajalnikov na cestno omrežje ni. Značilnost nedokončanih stavbnih zemljišč so tudi
- Načrtovani razvoj je zagotovljen, saj že obstajajo gradbena dovoljenja
- Pozidava stavbnega zemljišča še ni izvedena ali načrtovana
- Lokacija, oblika in velikost nedokončanega stavbnega zemljišča je lahko (še) premalo zasnovana za gradbeno rabo
Opomba:
Zemljišče, pripravljeno za gradnjo, pa je že v celoti pozidano in se lahko uredi po izdelanih načrtih.
Pravna podlaga
Pojem nedokončanega stavbnega zemljišča je natančno opredeljen v naslednjih zakonskih predpisih:
- § 5. odstavek 3 Uredbe o vrednotenju nepremičnin (ImmoWertV)
- §§ 30, 33 in 34 gradbenega zakonika (BauGB)
Po teh definicijah obstaja obveznost ureditve surovega stavbnega zemljišča, ki je uradno namenjeno uporabi. Kdor želi prodati nedokončano stavbno zemljišče, si mora bodisi sam zagotoviti priključek na napajalno omrežje bodisi prodati zemljišče po prodajni ceni pod vrednostjo zazidljivega zemljišča, torej dokončanega stavbnega zemljišča.
Nasvet:
V Nemčiji so nepremičnine razdeljene na štiri razvojne stopnje, pri čemer nedokončana stavbna zemljišča spadajo v tretjo fazo pred zemljiščem, pripravljenim za gradnjo (faza 4). To pomeni, da se neobdelano gradbeno zemljišče šteje za vmesni korak od zemljišča, za katerega se pričakuje, da bo pozidano, do zemljišča, pripravljenega za gradnjo.
Razlika med bruto in neto nedokončanim stavbnim zemljiščem
Zakonodajalec tudi razlikuje med bruto in neto neobdelanimi stavbnimi zemljišči. Bruto nedokončano zemljišče pomeni nedokončano zemljišče, ki
- vključuje tudi javne površine območja načrtovanja, ki so posebej potrebne za razvoj
- je samo pravno zavezujoč glede razvojnega načrta
Neto surova stavbna zemljišča pa se nanašajo izključno na gradbena zemljišča, ki še niso pozidana, saj so v tej fazi že prenesena v pozidavo.
Pogosta vprašanja
Kakšna je razlika med nedokončanim in stavbnim zemljiščem?
Velika razlika med nedokončanim stavbnim zemljiščem in perspektivnim gradbenim zemljiščem je v pravni varnosti: pri perspektivnem stavbnem zemljišču lahko le špekulirate, da bo na njem nekoč dovoljeno graditi - vendar to ni gotovo. Drugače je pri nedokončanih stavbnih zemljiščih, tu gradbena zakonodaja že obstaja in torej ni več špekulativna. Zato je tudi nedokončano stavbno zemljišče del 3. nivoja, zazidljivo zemljišče pa 2. nivo in je bistveno cenejše za nakup.
Kako se obdavčijo nedokončana stavbna zemljišča?
Z vidika zakonodaje o davku na nepremičnine se nedokončana stavbna zemljišča - tako kot stavbna zemljišča - štejejo za nezazidano nepremičnino, za katero se na obrazcu za davek na nepremičnine uporablja "davek na nepremičnine B". Po zakonski definiciji to pomeni zemljišče, ki (še) ni pozidano in je v stanju, primernem za pozidavo.
Kakšen davek na nepremičnine velja za nedokončana zemljišča?
Za nezazidane nepremičnine je nižji davek na nepremičnine kot za pozidane nepremičnine. Točen znesek se določi na podlagi vrednosti zemljišča, ki je povprečna vrednost nepremičnin v občini. To se vsako leto na novo opredeli in si ga je mogoče ogledati na standardnih kartah vrednosti zemljišč, ki so na voljo pristojnim organom. Poleg tega je vrednost nedokončanega zemljišča mogoče pridobiti tudi od komisije strokovnjakov.
