Graditelje pri uresničitvi sanjskega doma pogosto omejujejo gradbeni predpisi za parcelo, kar pa je lahko na škodo prodajalcem stavbnih zemljišč. Upoštevanje zakonsko predpisanih najmanjših odmikov do sosednjih nepremičnin ali upoštevanje maksimalne zazidljive površine glede na površino nepremičnine sta le dva možna primera težav. Pod določenimi pogoji je lahko rešitev združitvena obremenitev stavbe za sosednje nepremičnine.
Obremenitev zgradbe združenja – definicija
Kot nakazuje izraz, gre predvsem za vrsto združitve dveh ali več lastnosti. Da so te »združene«, morajo biti sosednje nepremičnine. Združitveno stavbno breme vključuje obravnavanje dveh ali več sosednjih nepremičnin kot ene nepremičnine v gradbenem pravu. Skupna gradbena obremenitev na splošno zahteva gradbeni zakon.
Z bremenom gradnje združevanja se na primer odstranijo meje posesti med zadevnimi sosednjimi lastninami. Obremenitev stavbe združenja vedno vključuje vsaj eno tako imenovano »služno lastnino«. Ta ali lastnik nepremičnine ima javnopravno obveznost do pristojnega gradbenega organa, da odpravi mejo svoje nepremičnine na sosednjo nepremičnino. To pomeni, da sosednja nepremičnina postane tako imenovani »prevladujoči« del in sosedske meje ni treba upoštevati pri gradbenopravnih vprašanjih.
Lastniška razmerja v primeru združitvene obremenitve stavbe
Lastniška struktura posameznih nepremičnin ni prizadeta z obremenitvijo družbene stavbe. To pomeni, da vsak sodelujoči lastnik nepremičnine obdrži svoje lastninske pravice do svoje nepremičnine v obsegu, v katerem je bila/je vpisana v zemljiški knjigi pred dajatvijo družbene stavbe. Breme društvene stavbe ni vpisano v zemljiško knjigo. Tudi na področju davkov ne bo sprememb.
Uporaba bremen za ustvarjanje asociacij
Primer 1
Gospod Meier ima na svojem posestvu dvodružinsko hišo, v kateri sta stanovanja postavljena eno poleg drugega in ima vsako svoj vhod. Ena stran se zdaj prodaja, vključno z lastnino na strani. Delitev premoženja to teoretično omogoča. Ker pa hiša ni sredi posesti, bi bil njen delež bistveno manjši.
Gradbeni zakon navaja, da je zazidana površina njegove polovice hiše prevelika za velikost preostale nepremičnine. Delitev premoženja torej v tem primeru ne bi bila mogoča. Če pa je združitvena stavbna obremenitev zaprošena in odobrena hkrati z delitvijo nepremičnine, se nepremičnina tudi po delitvi še naprej šteje za gradbeno ureditveno. Kupec hiše kot lastnik nepremičnine redno prejema zemljiškoknjižni vložek.
Primer 2
Sin gospe Schmidt lahko poceni kupi sosednjo posest svoje mame. Da bi lahko uresničil svoj načrt sanjske hiše, bi moral graditi blizu meje lastnine svoje mame. To nima zadržkov, ima pa gradbeni organ, saj je kot graditelj zakonsko dolžan vzdrževati minimalno oddaljenost od meje sosednjih nepremičnin. Tukaj lahko njegova mati zdaj izda gradbenemu organu obveznost uveljavitve sogradbenega bremena. Na ta način mati razblini mejo med obema nepremičninama in sinu tega pri gradnji ni več treba upoštevati.
Primer 3
Dva zakonska para, ki sta prijatelja, sta drug za drugim kupila dve zemljišči, na katerih bi rada gradila. Ni dostopa z ulice za razvoj do zadnje nepremičnine. To pomeni, da lahko kabli dosežejo zadnjo lastnost samo prek sprednje lastnine. Tu bi se par lahko dogovoril za tako imenovano služnost, ki pravno in trajno določa strukturno premestitev prve nepremičnine. Zaradi prihrankov se novi lastniki nepremičnin odločijo za kombinirano gradnjo. Nepremičnini postaneta ena nepremičnina v gradbenopravnem smislu. Posledično je treba razviti samo sprednjo lastnino. Zadnja lastnost se zdaj lahko poveže s tem.
Prijava
Kot splošno pravilo ni mogoče zagotoviti nobenih zavezujočih informacij v zvezi z vlogo za obremenitev stavbe združenja, saj imajo lahko posamezne zvezne države drugačne zahteve. Skladno s tem naslednje informacije v nekaterih točkah služijo le kot vodilo. Pred oddajo vloge je priporočljivo pridobiti natančne podatke o pristojnem organu.
Odgovornost
Skupna obremenitev stavbe se lahko prijavi prek pristojnega gradbenega organa ali občinskega gradbenega nadzora.
Prijavitelj
Vlogo lahko odda kateri koli od vključenih lastnikov nepremičnin. Tisti, ki odda vlogo, je običajno tudi prejemnik računa za nastale stroške.
V vsakem primeru mora lastnik nepremičnine, katere nepremičnina je “obremenjena”, s svojim podpisom na posebnem obrazcu označiti pripravljenost za gradnjo. V tehničnem žargonu se to imenuje "gradbeni izvajalec". V nekaterih mestih/državah je izvajalec gradbenih del po oddaji prijave povabljen na osebni termin, da zagotovi podpis in ga lahko neposredno overi. Če gradbeni izvajalec živi dlje stran, se lahko podpis opravi pri gradbenem organu v bližini doma in se tam overi. Lahko pa je podpis overjen tudi pri notarju.
Dokumenti/dokumenti za predložitev
- Izpolnjena in podpisana prijavnica
- Izjava gradbene obremenitve gradbenega izvajalca z overitvijo podpisa
- Aktualni zemljiškoknjižni izpisek vseh zadevnih nepremičnin (ne sme biti starejši od treh mesecev)
- Katastrski izpiski vseh zadevnih nepremičnin
- Načrt lokacije v petih izvodih z označbo in gabaritom obremenjene površine
- Odvisno od gradbenega organa bo morda potreben ločen obrazec za predpostavko stroškov za nastale pristojbine
- Če gre za poslovno lastnino ali lastnino združenja, je treba predložiti izvlečke iz poslovnega registra ali registra združenj
Postopek urejanja
Če so na voljo vsi potrebni dokumenti in podpisi, bo gradbeni nadzor uvedel ti postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja. Čas obdelave se lahko zelo razlikuje glede na obremenitev in posamezne primere. V povprečju je mogoče pričakovati čas obdelave med štirimi in šestimi tedni.
Če bo vloga odobrena, bo opravljen vpis v register stavbnih bremen in društvena stavbna bremena bodo postala pravnomočna.
Stroški
Glede na občino, upravni napor, ekonomsko vrednost ali druge koristi zgradbe se stroški običajno sestavijo posamično. Gibljejo se med 60 in 500 evri. Povračilo takse pripada tudi, če si izvajalec gradbenih del po že oddani vlogi premisli in ne podpiše prijave obremenitve objekta. Možno je zahtevati pisne podatke o vpisih v register bremen stavb. Tudi tukaj je treba plačati pristojbino med 15 in 50 evri.
Nasvet:
O izidu postopka pridobitve gradbenega dovoljenja bo prosilec pisno obveščen in najmanj o vpisu v evidenco bremen stavb bo pisno obveščen gradbeni organ. To je že zavezujoče in stavbno breme društva je pravno zavezujoče, tako da dodatno dokazilo iz registra stavbnih bremen ni potrebno.
Društveno gradbeno breme v primeru dedovanja ali prodaje
Če pride do spremembe lastništva nepremičnine s prodajo ali dedovanjem, za katero je bila prevzeta obveznost nepremičninskega združenja, to ostane nespremenjeno in obstaja še naprej. To je namenjeno zaščiti lastnika "prevladujoče" lastnine. S tem naj bi preprečili, da bi sosed v najslabšem primeru moral porušiti svojo hišo ali njene dele, če bi obveznost prenehala, če bi bila zgrajena čez (nekdanjo) nepremičninsko mejo.
Izbris bremena izgradnje društva
Če je na eni ali več nepremičninah registrirana družbena stavbna obremenitev, jo je mogoče pod določenimi pogoji izbrisati. Izpolnjene morajo biti naslednje zahteve:
- Prvotno načrtovana gradnja ne bo izvedena (razlog je odpravljen)
- Ni javnega interesa za ohranjanje bremena izgradnje združenj
- Treba je dati soglasje pristojnega gradbenega nadzora
Vpliv na vrednost nepremičnine
Ker sta vsaj dve nepremičnini vključeni v skupno gradbeno obremenitev, to običajno pomeni, da je en del v slabšem položaju, drugi pa v prednosti. »Prevladujoča« nepremičnina ima prednost, saj ima koristi od ločitve meje nepremičnine od sosednje nepremičnine. Rezultat je lahko povečanje vrednosti nepremičnine.
Nepremičnina, za katero je vpisano stavbno breme, izgubi pravico do jasne razmejitve od sosednje nepremičnine. To lahko potencialno zmanjša vrednost nepremičnine.
Odvisno od posameznega primera in razvoja ne pride vedno do zmanjšanja vrednosti. Upoštevati je treba, da enotna gradbena obremenitev omogoča večjo fleksibilnost pri razvoju, ki je brez te gradbenopravne pogodbe ne bi bilo mogoče. Ali in v kolikšni meri je za katero nepremičnino mogoče pričakovati zmanjšanje ali povečanje vrednosti, lahko ugotovite z izvedencem in ustreznim poročilom.
