Če želite zgraditi nepremičnino v tej državi, boste neizogibno naleteli na številko tlorisne površine (GRZ). To je vrednost za določitev dovoljenega območja gradnje nepremičnine. Razložili vam bomo, kako pravilno izračunati tlorisno številko.
Razložena tlorisna številka
V skladu z 19. členom Odloka o rabi stavb (BauNVO) je tlorisna številka (GRZ) decimalna vrednost, ki označujekakšen odstotek površine nepremičnine vam je dovoljeno gradi naNajvečja omejitevje običajno 0,8 (izjema: osrednja področja), kar ustreza vrednosti 80 odstotkov. Največjo vrednost za GRZ I določijo posamezne občine v posameznem ureditvenem načrtu za sosesko oziroma območje. GRZ služi ohranjanju zadostne naravne površine na zemljišču. Poleg tega zagotavlja, da se stavba ujema s podobo skupnosti, tako da ne dovoli premočne pozidave nepremičnine.
GRZ I in II
GRZ je razdeljen v dve kategoriji, ki skupaj dajeta največjo vrednost 0,8 v Nemčiji:
- GRZ I (glavni objekti)
- GRZ II (pomožni objekti)
Ustrezne kategorije opisujejo elemente in strukture, ki jim pripadajo. Glavni objekti vključujejo primarno hišo, vključno s stenami, terasami, balkoni in izhodi iz kleti. Vsi ostali sistemi spadajo v GRZ II, kot npr.:
- Garaže (podzemne garaže, zunanje garaže)
- predstavitve
- Vrtne hišice
- Solarni ali PV sistemi
- Bazeni
- Igrišče
- podzemni jaški
- Jame
- Rezervoarji (npr. rezervoarji za nafto ali plin)
Pri načrtovanju bodite zelo pozorni na to, koliko pomožnih sistemov želite integrirati. Privedejo do prekoračitve zazidljive površine. To je dovoljeno le za 50 odstotkov, dokler GRZ ne doseže največje vrednosti 0,8. Obenem pomožni objekti ne smejo biti neposredno povezani z glavnim objektom. Pri načrtovanju se pozanimajte, ali je možen presežek. Če ne, se lahko dogovorite za (običajno drago!) demontažo. Na primer, če je GRZ I lastnosti 0,6, je GRZ II samo 0,2, sicer bo največja vrednost presežena.
Opomba:
GRZ ne pokriva makadamskih poti na posestvu in strešnih previsov. Lahko se izvajajo neodvisno od GRZ.
Določi tlorisno površino
Število tlorisne površine, navedeno v razvojnem načrtu, se uporablja za izračun tlorisne površine, ki vam je na voljo. Dovoljena tlorisna površina ni odvisna samo od GRZ, temveč tudi od velikosti nepremičnine, kar je razvidno iz naslednje formule:
Površina zemljišča v m² x GRZ=zazidljiva površina
Pomaga pri določanju, ker morate samo vstaviti posamezne vrednosti v formulo in jih izračunati. Uporabite primer izračuna, da se seznanite z izračunom. Za to predvidevamo velikost nepremičnine 500 kvadratnih metrov. V povprečju je velikost nepremičnine v Nemčiji med 400 in 600 kvadratnimi metri. GRZ je 0,25, kar je pogosto v manjših naseljih, vikendih ali stanovanjskih naseljih. V mestnih ali industrijskih območjih je vrednost običajno bistveno višja. Za izračun zazidljive površine vstavimo vrednosti v formulo, kot sledi:
500 m² x 0,25=125 m²
Zazidljiva površina celotne nepremičnine je torej 125 kvadratnih metrov. Te so na voljo za razvoj.
Izračunaj številko tlorisne površine
GRZ lahko določite tudi sami glede na razpoložljivo površino. To je pomembno, če želite preveriti, ali obstoječa zgradba ali zasnova presega GRZ, določeno v zazidalnem načrtu ali ne. Predvsem objekti kategorije GRZ II, ki so naknadno povezani z glavnim objektom, lahko povzročajo težave ob prekoračitvi GRZ. Tlorisno površino lahko izračunate na naslednji način:
zazidljiva površina v m² / površina zemljišča v m²=GRZ
Tako kot pri določanju talne površine, v formulo vnesite ustrezne vrednosti. Zaradi jasnosti uporabljamo velikosti iz prejšnjega izračuna:
125 m² / 500 m²=0,25
Kot vidite, zazidljivo območje ustreza GRZ. Če se zazidljivo območje spremeni, bo to seveda vplivalo na GRZ. Drug primer predvideva dokončano glavno stavbo s tlorisno površino 180 kvadratnih metrov. Primer izračuna pokaže, ali to še vedno ustreza podanemu GRZ:
180 m² / 500 m²=0,36
Glavna stavba je v tem primeru prevelika, kar lahko povzroči težave.
Opomba:
Zunanje stopnice so vedno del tlorisne površine glavnega objekta, kar morate upoštevati pri določanju GRZ.
Pogosta vprašanja
Kdo mora prijaviti morebitno preseganje GRZ?
Predvsem je to načrtovalec gradnje. V idealnem primeru je gradbeni načrtovalec dejanski arhitekt, projektant ali odgovorna gradbena pisarna. To prepreči težave z aplikacijo in navedeni so samo natančni elementi za morebitni presežek.
Kakšna je razlika med GRZ in GFZ?
Medtem ko se GRZ nanaša izključno na površino zazidljivega zemljišča, tlorisna številka (GFZ) določa največjo površino, ki jo lahko zavzamejo etaže stavbe. To določa tudi ureditveni načrt. Tudi faktor za izračun največje tlorisne površine je podan kot decimalna vrednost in je običajno med 0,5 in 1,0. Ni omejeno z GRZ in je idealno razdeljeno na več etaž.
Kako GRZ vpliva na vrednost nepremičnine?
Več prostora kot je na voljo, bolj donosna je nepremičnina. Razlog za to je razpoložljiva bivalna in uporabna površina. Tu lahko postavite večjo hišo, luksuzne elemente, kot je bazen in celo komponente za lastno proizvodnjo energije. Razpoložljivi gradbeni prostor znatno poveča vrednost nepremičnine.
