Razlogi za delitev nepremičnine so lahko različni: bodisi zaradi načrtovanja dvojčka, parcelacije, zagotovitve zazidljivega zemljišča za odrasle otroke ali ker je nepremičnina preprosto prevelika in zahteva preveč vzdrževanje. Delitev je možna z meritvijo ali brez nje. Vodič prikazuje vse, kar je treba upoštevati pri delitvi premoženja.
Odobritev
V skoraj vseh zveznih deželah ni potrebna občinska odobritev za delitev lastnine. Izjemi sta Spodnja Saška in Severno Porenje-Vestfalija, če gre za pozidano nepremičnino ali gradbeno dovoljenje zanjo. Z delitvenim dovoljenjem ali brez njega je treba vedno upoštevati predpisane gradbene predpise. To velja na primer za upoštevanje minimalnih razdalj in razvojnih načrtov. Gradbeni in/ali nepremičninski organ pristojne občine, v kateri se nepremičnina nahaja, zagotavlja podrobne informacije.
Vrste razdelkov
Razlikujemo med naslednjima dvema vrstama delitve:
Idealna delitev
Idealna delitev poteka brez merjenja nepremičnine. To ne pomeni, da se meritev ne izvede. Preprosto teče brez določanja meje in postavljanja/označevanja meje. Ureditev delitve brez izmere opravi notar. O idealni parcelaciji se izvede vpis v zemljiško knjigo. Tovrstna delitev se izvaja predvsem zaradi varčevanja in kadar stranki ne želita nekaj kvadratnih metrov več ali manj.
Zahteve za idealno delitev
Izpolnjevanje vsaj ene od naslednjih zahtev je obvezno, da lahko delimo brez merjenja:
- Meja je narisana "kamen na kamen", na primer v dvojčku
- Enaki deleži premoženja, kot se lahko zgodi na primer pri razpadu nasledstvene skupnosti
- Delitvena izmera je bila opravljena v preteklosti in je deponirana pri zemljiškoknjižnem uradu, ne da bi prišlo do spremembe lastništva nepremičnine
Realna divizija
V primeru realne delitve mora meritev opraviti priznan in javno imenovan geodet. To na zahtevo zagotovi pristojna geodetska uprava ali pa jo naroči neodvisno. Meje posesti so razmejene za vsa podobmočja. Po želji se lahko postavijo mejni znaki. Rezultati meritev in mejnih točk se kot dokaz predložijo zemljiškoknjižnemu uradu in tam tudi shranijo. Za vse izmerjene dele se izdelajo novi zemljiškoknjižni vložki pri vsakokratnih (novih) lastnikih nepremičnin. Stari zemljiškoknjižni vložek za nerazdeljeno nepremičnino je "prepisan" z novimi podatki izmere in meje.
Stroški
Cena parcelne delitve brez ali z izmero je odvisna od velikosti delitve in vrednosti zemljišča. Če je nepremičnina, ki se deli, velika 850 kvadratnih metrov in je standardna vrednost zemljišča 23 evrov na kvadratni meter, je strošek delitvene izmere v povprečju za 900 evrov višji kot pri tako imenovanem sondiranju brez delitvene izmere. Zaradi višjih izračunov stroškov se ustrezno dražijo prometni davek in zemljiškoknjižni stroški. V tem primeru se izračun stroškov v višini nekaj več kot 2.700 evrov primerja z nekaj več kot 1.300 evri brez deljenja. Cene se lahko razlikujejo glede na občino.
Lastnik nepremičnine je običajno odgovoren za kritje stroškov delitve. Možni so zasebni dogovori o delitvi stroškov ali skupnem prevzemu stroškov z (novim) lastnikom nepremičnine, ki se deli.
Prijava, če je potrebna odobritev
Če je treba deliti nepremičnino, za katero je potrebno dovoljenje, je potrebna pisna, neuradna vloga pristojnim mestnim organom. Vlogo mora vložiti lastnik nepremičnine ali kupec. Vlogo v imenu lastnika oziroma kupca nepremičnine praviloma lahko oddajo tudi geodeti in notarji. Za oddajo vloge je potrebno pravno zavezujoče pooblastilo za tretje osebe.
Vsebina prijave
Oddelek 13 Odloka o gradbenih predlogah ureja vsebino vloge in zahtevane dokumente. Sem spadajo
- Ime in naslov vlagatelja ali lastnika nepremičnine, ki se deli
- Ulica in hišna številka nepremičnine
- Ime nepremičnine
- Zemljiškoknjižni list
- Kataster nepremičnin s številko okrožja, zemljišča in parcele
- Zemljevid posesti v trojniku s trenutnimi mejami nepremičnine, lastnino, ki bo razdeljena, in prihodnjimi mejami
- Informacije o obstoječem razvoju, tržni vrednosti nepremičnine, ki se deli in namenu delitve
Nasvet:
Zagotovite, da so vsi podatki pravilni in popolni ter da so predloženi vsi zahtevani dokumenti. V povprečju je čas obdelave tri tedne. Če so bili predloženi napačni ali nepopolni podatki/dokumenti, se čas obdelave ustrezno podaljša.
Zavrnjeno dovoljenje za delitev
Če gradbeni organ zavrne delitev nepremičnine, je naslednji korak, če zavrnitve ni mogoče sprejeti, iti na sodišče.
Odobrena delitev premoženja
Če je parcelo odobril gradbeni organ, je treba opraviti izmero. Preden se rezultati izmere oddajo na zemljiškoknjižni urad z delitvenim dovoljenjem, se je priporočljivo predhodno dogovoriti.
Služnost
Ne pozabite na pravice posameznih lastnikov, ki jih je treba podeliti v skladu z oddelkom 1018 civilnega zakonika, kot so pravice do poti ali prehoda. Hkrati se lahko določi tudi odpoved pravicam. Gre za obremenitev sosedove lastnine. Ta ureja na primer (skupno) rabo, kot je polaganje vodovoda ali shranjevanje stvari na sosednji nepremičnini.
Nasvet:
Vsi dogovori, kot sta služnost in odpoved pravicam, morajo biti na splošno zabeleženi v pisni obliki in bi morali biti del vsake delitvene/kupoprodajne pogodbe. Tako se je mogoče izogniti poznejšim sporom.
Pravice do poti in prehoda
Bistvena služnost je pravica do poti in prehoda. Še posebej, če se pregrajena nepremičnina nahaja v drugi vrsti in nima neposrednega dostopa peš ali vozila. Pri delitvi nepremičnine je treba urediti, katera pot/dostop se omogoči. Nadomestilo za uporabo in/ali udeležbo v stroških vzdrževanja poti/dostopnih poti je smiselno.
Stroški za pravice poti in prehoda
Znesek stroškov za pravice poti in prehoda je treba določiti glede na intenzivnost uporabe. Tu je v izračun mogoče vključiti zasebno ali komercialno uporabo. Če se stranki ne sporazumeta, lahko stroške določi izvedenec.
Zemljiškoknjižni vpis
Če je pravica poti in/ali prehoda podeljena čez sosednjo nepremičnino, mora biti to vpisano v zemljiškoknjižni list obremenjene nepremičnine. Pogoj za vpis v zemljiško knjigo je soglasje lastnika. Če so zemljiškoknjižnemu uradu ob izdelavi novih zemljiškoknjižnih listov na voljo pravice poti in prehoda, je administrativni napor manjši in stroški praviloma nižji od naknadnih vpisov.
Nasvet:
Površine za poti in prehode ne smejo biti preveč radodarne, saj lahko pride do zmanjšanja vrednosti, če se nepremičnina prodaja z vpisano služnostjo. Sprememba lastništva nima za posledico prenehanja pravice poti ali prehoda.
Išči pomoč
Oblastna nemščina, pravni predpisi, ločeni in/ali izredni predpisi in nešteti odstavki normalnim državljanom ne olajšajo orientacije. Nenamerna napaka je lahko dovolj, da projekt ni odobren ali da pride do pravnih težav z novimi lastniki nepremičnine. Priporočljivo je poiskati pomoč geodeta ali odvetnika/notarja, ki je specializiran za nepremičninsko in gradbeno pravo. V mnogih primerih lahko kompetentna podpora prihrani denar, čas in živce.
